“地王”重現(xiàn)江湖，樓市供給端釋放什么新信號(hào)？

曾經(jīng)頻現(xiàn)于樓市高熱期的“地王”，又重現(xiàn)江湖了。

近一周以來(lái)，多地土拍市場(chǎng)異動(dòng)，核心區(qū)域頻現(xiàn)高價(jià)地，“地王”項(xiàng)目更是接連出現(xiàn)。從寧波、蘇州、廈門(mén)，再到更早的合肥等，新一年土拍市場(chǎng)熱鬧不已。

變化始于去年9月底，當(dāng)時(shí)自然資源部向各省市下發(fā)文件，建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等，此后土拍市場(chǎng)頻現(xiàn)“點(diǎn)狀高溫”。

不過(guò)，與曾經(jīng)2016年的“地王”大年相比，如今市場(chǎng)環(huán)境已然大變。當(dāng)下央國(guó)企仍是拿地主力，能拍出歷史高價(jià)的地塊，也多為政府的“壓箱底”優(yōu)質(zhì)資源，市場(chǎng)并未無(wú)差別回溫。

“地王”現(xiàn)身背后更普遍的現(xiàn)象是，樓市供給側(cè)正生變。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著各地優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量，未來(lái)這些項(xiàng)目入市將對(duì)改善市場(chǎng)形成明顯支撐，助力構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”雙軌供給體系。

地王“涌現(xiàn)”

新年以來(lái)，土地市場(chǎng)“點(diǎn)狀高溫”，多城拍出高價(jià)地。

最典型的是3月27日那天，寧波、蘇州、廈門(mén)三城土拍同時(shí)出現(xiàn)“地王”。

3月27日，寧波市江北區(qū)灣頭地段一地塊成功拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)31輪競(jìng)價(jià)，江山萬(wàn)里+寧波東投以總價(jià)22.05億元競(jìng)得，樓面價(jià)32613元/平方米，溢價(jià)率7.3%，地塊樓面價(jià)創(chuàng)寧波市區(qū)涉宅地新高，成為寧波的新晉單價(jià)地王。

同日，蘇州工業(yè)園區(qū)也開(kāi)啟拍地，雙湖板塊02號(hào)地塊共獲得6家房企意向參拍，起始價(jià)26.1億元，最終經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià)30.82億元競(jìng)得，溢價(jià)18.22%，成交樓面價(jià)65022元/平方米刷新歷史紀(jì)錄。

此前，蘇州最高成交樓面價(jià)為獅山Z03地塊，由綠城于3月13日競(jìng)得，溢價(jià)率42.05%，成交樓面地價(jià)45455元/平方米。如今“地王”項(xiàng)目再次被綠城刷新，且已超江蘇最高成交樓面價(jià)。

房企如此熱情高漲，是因?yàn)樨浖苌系牡貕K實(shí)在優(yōu)質(zhì)。據(jù)悉，上述02號(hào)地塊是“斷供十年”的雙湖板塊拿出的“壓箱底”低密住宅地塊，地處九龍倉(cāng)國(guó)賓1號(hào)的東側(cè)、蘇州御園的西側(cè)，地價(jià)、房?jī)r(jià)都位列蘇州第一價(jià)格梯隊(duì)，是蘇州絕對(duì)的“富人區(qū)”。

廈門(mén)受到熱捧的地塊與此類(lèi)似，都是當(dāng)?shù)睾诵牡囟蔚膬?yōu)質(zhì)資源。3月27日上午，廈門(mén)出讓2宗宅地，總建筑面積11.69萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)為36.8億元，最終共計(jì)攬金46.1億元。

其中，思明區(qū)將軍祠2024P01地塊，被廈門(mén)國(guó)貿(mào)以32.1億元總價(jià)，折合樓面地價(jià)6.27萬(wàn)元/平方米拿下，溢價(jià)率高達(dá)41%，成為樓面地價(jià)新晉“地王”。此前，廈門(mén)島內(nèi)的單價(jià)“地王”，是中海去年拿下的大唐中心2023P08地塊，彼時(shí)樓面地價(jià)約5.18萬(wàn)元/平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，將軍祠地塊引起激烈爭(zhēng)奪并不令人意外。首先，該地塊處于廈門(mén)老城區(qū)核心區(qū)位置，周邊生活配套齊全，交通便捷，且具有優(yōu)質(zhì)的教育配套加持，地塊“含金量”極高；此外，該地塊片區(qū)內(nèi)無(wú)在售新房項(xiàng)目，未來(lái)競(jìng)品壓力較小。

除了這三城接連出現(xiàn)的“地王”項(xiàng)目，其他城市也有不少高價(jià)地出現(xiàn)。

比如2月末，合肥龍年第一場(chǎng)土拍，3塊地共拍出32.28億，其中高速05號(hào)地塊由招商蛇口以12.98億元搶到，樓面地價(jià)達(dá)到25050元/平方米，溢價(jià)率54.15%，成為合肥單價(jià)新“地王”。自去年11月取消土地限價(jià)后，合肥最高樓面價(jià)已被數(shù)次刷新。

冷熱分化

今年一季度，土拍整體走勢(shì)極為分化。

雖然蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價(jià)率均超9%，核心城市“地王”頻現(xiàn)，但從全國(guó)角度而言，底價(jià)成交的地塊幅數(shù)占比超七成，土地市場(chǎng)熱度分化顯著，克而瑞研報(bào)顯示該觀點(diǎn)。

整個(gè)一季度，僅有三成銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企拿地，且整體投資格局并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，依舊是以過(guò)去三年拿地較多的央國(guó)企為主，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

即便是“地王”頻出的三月，CRIC監(jiān)測(cè)的30家房企投資金額也環(huán)比持平，同比下跌36%。房企投資仍舊謹(jǐn)慎，聚焦核心地段、聚焦優(yōu)勢(shì)城市，尤其以大本營(yíng)城市為主。

中指研究院也表示，土拍分化現(xiàn)象愈加明顯，一方面自“取消土地限價(jià)”政策以來(lái)，樓面價(jià)重現(xiàn)區(qū)域新高。但另一方面，部分城市和區(qū)域地塊持續(xù)維持低價(jià)成交，如26日北京懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊底價(jià)成交，同日青島出讓的4宗地塊也以底價(jià)成交。

“整體來(lái)看，盡管近期部分地塊熱度較高，但僅限于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體土地市場(chǎng)分化仍在加劇，土地市場(chǎng)回溫仍依賴樓市銷(xiāo)售端恢復(fù)節(jié)奏?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略龈嬖V第一財(cái)經(jīng)。

不過(guò)，幾宗高價(jià)地的成交，還是推高了一季度拿地總額。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1～3月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長(zhǎng)14.9%，較1～2月同比增速有所下降。

當(dāng)下，拿地榜單中的頭部選手仍是央國(guó)企。從新增貨值看，華潤(rùn)置地、中建壹品和中國(guó)鐵建位列前三，一季度華潤(rùn)置地以444億元新增貨值占據(jù)行業(yè)榜單第一，中建壹品以412億元新增貨值占據(jù)榜單第二，中國(guó)鐵建新增貨值規(guī)模為243億元，躍至第三。

此外，榜單中出現(xiàn)了多個(gè)地方國(guó)資企業(yè)。比如，石家莊城發(fā)投集團(tuán)一季度新增貨值總額182億元，位居行業(yè)第六；中國(guó)雄安集團(tuán)、湖北文化旅游集團(tuán)、濟(jì)南高新控股集團(tuán)、廣州城投地產(chǎn)、廣州南沙交通投資集團(tuán)等地方國(guó)資企業(yè)，均在榜單前二十行列中。

“重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中，有半數(shù)以上為央企國(guó)企?！敝兄冈罕硎?，中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市布局，這與穩(wěn)健型國(guó)央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等民企則在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，近期出臺(tái)的多個(gè)新政，對(duì)提振土地市場(chǎng)較有針對(duì)性。比如，廣州120平方米以上取消限購(gòu)、深圳7090廢止等，高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進(jìn)一步遇冷，土地市場(chǎng)將出現(xiàn)進(jìn)一步冷熱分化的局面。

供給之變

土地市場(chǎng)的新動(dòng)向，背后反映了我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)之變。

過(guò)去一年，在銷(xiāo)售端尚未轉(zhuǎn)暖背景下，政府推地、房企拿地謹(jǐn)慎，土拍市場(chǎng)較為低迷。為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，2023年9月底，自然資源部向各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包括建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

隨后，各地政府紛紛取消土拍地價(jià)上限，重回“價(jià)高者得”的時(shí)代。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這不僅是為提振土拍市場(chǎng)，也是響應(yīng)新一輪房改的方向，助力構(gòu)建“保障”與“市場(chǎng)”雙軌供應(yīng)體系。

未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮；二是讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展，這被業(yè)內(nèi)稱為“新房改”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在過(guò)去“90/70”“限地價(jià)、限溢價(jià)和限房?jī)r(jià)”等政策之下，房企既要打造改善型、豪宅型等產(chǎn)品，又要配70%小戶型、競(jìng)配建，導(dǎo)致商品房供給與需求并不匹配，并沒(méi)有從市場(chǎng)真實(shí)需求出發(fā)，即使有錢(qián)也買(mǎi)不到真正的“豪宅”。

“破局，就需要土地和產(chǎn)品層面的供給側(cè)改革?！彼硎荆磥?lái)商品房項(xiàng)目卸下公共配建、民生保障等各種負(fù)擔(dān)，打造純正的改善型房源；剛需和部分改善型需求則轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，包括價(jià)格更低的配售型保障性住房，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”。

過(guò)去一年，高端改善型房源已出現(xiàn)明顯熱銷(xiāo)，2023年成為豪宅成交大年，重點(diǎn)城市總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增，北上廣深等核心城市高價(jià)住宅成交放量。

孟新增表示，步入2024年，杭州、泉州、福州、廈門(mén)繼續(xù)優(yōu)化房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限要求，土拍規(guī)模不斷優(yōu)化調(diào)整，為企業(yè)打造改善性產(chǎn)品奠定了更好的基礎(chǔ)。2023年22城高溢價(jià)（一般指成交溢價(jià)率超10%）地塊成交規(guī)劃建面同比上漲20%，今年各地優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)放量，未來(lái)這些項(xiàng)目入市將進(jìn)一步對(duì)改善市場(chǎng)形成一定支撐。

平安證券表示，“保障+市場(chǎng)”供給新體系正加速構(gòu)建，未來(lái)剛需家庭購(gòu)房將主要通過(guò)配售型保障性住房或二手房解決，核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。